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7 Cosas que no sabias de los Permisos de Municipio

Hay muchos mitos sobre el por qué de los permisos en municipio, pero aquí te traemos X datos que probablemente no conocías sobre los permisos en municipio.

Antes de colocar alguna información o comentario, quiero aclarar que este artículo tiene como finalidad informar a los lectores de una manera general sobre la necesidad de introducción de un proyecto en la municipalidad para su revisión y aprobación, en ningún momento debe considerarse este artículo como una guía de pasos a seguir o procedimientos a tomar y menos debe tomarse como base para una decisión en materia legal. Para esto se debe solicitar asesoría calificada e idónea en su centro municipal.

Primero, definamos

  1. ¿Para qué son los permisos de un proyecto en la Municipalidad?

La Alcaldía de tu municipio es el Ente Rector de los proyectos que se desarrollan dentro de su territorio físico. es por esto que la municipalidad se encarga de revisar y evaluar los proyectos que son desarrollados para construirse en dicho territorio del municipio.

  1. La Razón de introducir un Proyecto en Municipio

Los proyectos son sometidos a revisión bajo los Arquitectos e Ingenieros de la Municipalidad para evaluar si cumplen con las regulaciones que se han establecido y se pueden conocer como «Variables Urbanas».

Estos proyectos deben ser revisados por el Equipo de Obras Públicas de la alcaldía y evaluados según múltiples parámetros como mencionamos, pero también unos de los más importantes son los reglamentos de seguridad, donde se evalúan y revisan criterios estructurales, eléctricos, sanitarios, mecánicos y muchos más, certificando –en caso de que cumplan con los requerimientos– que el proyecto es apto para ser construido y ejecutado.

Otra razón además del control sobre las características inherentes de cada proyecto, está la contribución a la economía del ente rector, bajo la figura de impuestos para permitir que el proyecto se construya, variando los rangos de costos según la envergadura del proyecto.

  1. Tipos de Introducción de Proyecto

Los tipos de introducciones y revisiones pueden variar según los territorios, municipios y países, sin embargo es posible que hayan procedimientos relacionados según el tipo de proyecto que se tenga.

Las tres situaciones típicas en las que se introduce un proyecto en municipio son:

  1. Vistos Buenos
  2. Remodelaciones
  3. Proyectos completos

Dependiendo de en cuál las tres situaciones se encuentra su necesidad, varían los requerimientos de Municipio para revisar su caso

  • Vistos Buenos

Estas son las introducciones más sencillas y rápidas, ya que involucran una pequeña adecuación o remodelación dentro de una propiedad y generalmente se utilizan para las residencias cuando se realizan cambios al inmueble que son pequeños y de presupuesto bajo.

Generalmente abarcan un pequeño croquis o plano donde se señalan las adecuaciones desarrolladas y tienen que estar sin excepción firmadas por un profesional certificado en el área o especialidad modificada y por la que se busca el visto bueno.

  • Remodelación

Este tipo de proyecto involucran modificaciones más drámaticas para el inmueble que las que se evalúan dentro de un «Visto Bueno».

Generalmente abarcan modificaciones o nuevos desarrollos de instalaciones eléctricas, plomería, aire acondicionado, cambios de paredes y tabiquería, etc.

Por Ejemplo:

Si usted adquiere o alquila una nueva oficina que es entregada en Obra Gris (es decir, sin piso, cielo raso, paredes divisorias internas o cualquier tipo de instalación), va a necesitar hacer un permiso de remodlación, ya que es muy probable que usted la vaya a utilizar para su empresa, por lo que va a requerir divisiones, sanitarios, iluminación en todos los espacios, un acabado de piso sobre el que necesita caminar y electricidad para que todo funcione adecuadamente.

  • Proyectos de Arquitectura e Ingeniería

Estos son los proyectos que abarcan el desarrollo de una edificación u obra civil en un lote de terreno determinado.

Generalmente se componen por planos de Arquitectura y Planos de Ingeniería, donde se hace un desarrollo nuevo y detallado de la propuesta.

Por ejemplo, hablemos de una residencia.

Si usted compra un lote vacío que cuenta con una zonificación (uso de suelo) en el que se permite el desarrollo de Residencias, usted esta en la posibilidad de solicitar a un Estudio de Diseño Arquitectónico que haga una propuesta de Proyecto para su nueva casa.

Partamos de la premisa de que su necesidad es El Proyecto y luego la herramienta para representar al proyecto y hacerlo entendible y manejable por los profesionales que lo revisaran y/o posteriormente construirán, son los planos que se dibujarán. Por lo tanto usted necesita un proyecto, no solo un dibujo.

Se deberían desarrollar planos de Planta que muestren todos los espacios propuestos y el área de la casa, secciones que describan las alturas internas y fachadas o elevaciones que muestren el exterior de su vivienda.

Luego en el interior se desarrollarán todos los acabados, detalles de mobiliario, recubrimientos y luego las ingenierías que abarcan las instalaciones eléctricas, Plomeria para los baños, cocina y demás áreas, instalaciones especiales, aire acondicionado y todas las disciplinas que deban estar involucradas para tener un proyecto completo de su futura casa.

Toda la información se revisará en su municipalidad, probablemente en dos etapas, siendo la primera la de Anteproyecto, donde revisan las generalidades del proyecto y luego en la etapa de Proyecto donde se revisan los detalles, ingenierías y demás aspectos técnicos especializados que se involucran en la casa.

Anteproyecto

¿Qué es un Anteproyecto?

El Anteproyecto es un Conjunto de planos que describen las generalidades de una propuesta Arquitectónica.

Generalmente están compuestos –en el caso de un edificio residencial por ejemplo– por:

  • Planta de Ubicación General y Ubicación Regional, donde se explica donde está localizado el proyecto dentro de la región o municipio, barriada y calle. Generalmente esta información está en la hoja Nº1, donde también se deben incluir datos del propietario o representante legal junto con los datos específicos de la propiedad donde se desarrolla el proyecto como Finca, Tomo, Folio u cualquier otro dato equivalente dependiendo del país o localidad.
  • Todas las plantas que se desarrollen del proyecto, como niveles de sótanos, planta baja, Mezzanines, y demás plantas de los niveles de apartamentos junto con la planta techo del edificio.
  • Secciones del Proyecto donde se muestra el edificio «cortado» en una dirección bien definida, y se muestran las alturas internas del inmueble y cómo interactúan los espacios entre sí de manera vertical y/o horizontal.
  • Las Elevaciones o Fachadas donde se muestra los detalles de forma y acabados exteriores del edificio, mostrando su altura, aberturas exteriores (ventanas), áreas de acceso y si quizás hay más de una edificio o torre en el proyecto.

  1. El Proceso de Permisos en Municipio

Ahora conversemos un poco sobre el proceso como tal que se atraviesa para que un proyecto y posterior edificación queden debidamente aprobados en los permisos municipales.

Antes de entrar en materia, queremos definirles que una remodelación, se entiende como aquella intervención de un área determinada de un inmueble ya construido y del que se tiene permiso de ocupación, en el cual se Remodela, renueva o adecua un área en uno o múltiples aspectos, como pueden ser colocación de acabados, paredes, cielos rasos o inclusive en instalaciones eléctricas, Plomeria, etc.

Por el otro lado, un proyecto completo se puede entender como la intervención de un lote de terreno o una edificación que es demolida para crear un nuevo desarrollo de una edificación nueva, la cual puede ser una residencia, barriada, edificio de oficinas, apartamentos, comercios o cualquier otro tipo de construcción donde se haga un desarrollo completo desde fundaciones. Se caracterizan por contar con un proyecto de Arquitectura completo, con ubicación, detalles constructivos, plantas, secciones, elevaciones y toda la información pertinente que explique la nueva edificación (y demolición del edificio previo, cuando esto aplique). También se incluyen en los proyectos el desarrollo completo de instalaciones eléctricas, cálculos estructurales, plomería, Agrimensura, Movimientos de Tierra, Instalaciones Especiales, etc.).

 Primero: Introducción de planos en Misceláneos (para remodelaciones) ó Introducción de Anteproyecto (para proyectos desde cero)

Estas dos introducciones mencionadas en el título NO son iguales, pero son el primer paso de los tramites para un proyecto y para una remodelación, así que los comentamos brevemente en esta etapa para dar la idea a nuestro lector.

Proyectos de Arquitectura

En caso del desarrollo de un proyecto de Arquitectura completo, primero es necesario someter a revisión el Anteproyecto, que como lo explicamos previamente, es la presentación de planos generales que explican el proyecto sin entrar en gran profundidad de detalles.

Esta presentación se realiza llevando los planos y entregándolos en Municipio, donde se le entrega un ticket de recibido y como comprobante de presentación del anteproyecto.

Proyectos de Remodelación

Estos proyectos tienen la particularidad de que deben ser sometidos a revisión con la totalidad de los planos de Arquitectura e Ingenierías en simultáneo y sin la necesidad de presentar un Anteproyecto conceptual.

 Segundo: Aprobación de Anteproyecto y Planos Misceláneos

Previo a la presentación del anteproyecto en el Municipio, este debe ser evaluado por el Cuerpo de Bomberos, quienes emiten también una aprobación en caso de que el anteproyecto conceptual cumpla con las normativas y leyes vigentes.

Esta es la primera buena noticia que se tiene desde la terminación de desarrollo del proyecto de remodelación o de su proyecto de Arquitectura.

Se le notifica por parte del municipio que su proyecto ha pasado la revisión inicial y en caso de los proyectos de Arquitectura e Ingeniería, se emite una resolución, la cual es un documento donde se especifican los parámetros que fueron evaluados en el anteproyecto y si cada uno de ellos fue aprobado o si hay algún comentario específico.

 Tercero: Revisión de Planos de Proyecto

Luego de que se aprueba esta primera etapa, en el caso de los Proyectos de Arquitectura e Ingeniería, se deben someter a revisión los demás planos detallados (Arquitectura, Electricidad, Estructura, Plomería, Sistemas Especiales, Topografía, etc.)del proyecto completo para que sea examinado en detalle por todos los departamentos pertinentes de municipio.

A este conjunto de planos se le llama propiamente «Proyecto».

 Cuarto: Permiso de Construcción

Este es el permiso que todos quieren y necesitan ya que es una expresa autorización para iniciar los trabajos de construcción del proyecto o de la remodelación.

Para obtener este permiso, se tiene que haber notificado el costo estimado de obra al cuerpo de bomberos y al municipio mediante un memorial firmado y sellado por el arquitecto responsable de la obra, quien debe ser idóneo.

Para que este permiso sea emitido, es necesario que la Municipalidad haga una inspección y avalúo de los trabajos y proyecto, generando luego un impuesto de construcción que generalmente se cancela con un cheque certificado directamente en taquilla de municipio.

No olvidemos que durante este paso y los anteriores, se tienen que presentar recaudos y documentos específicos que el Estudio de Arquitectura que esté gestionando su proyecto deberá notificarle y explicarle el por qué de cada uno para su tranquilidad. Recordemos que este articulo tiene como finalidad darle una idea general de todo el proceso, y NO debe utilizarse como una guía a proceder, si no como un material informativo que le puede brindar una idea del proceso que atravesará con sus permisos.

Permiso de Construcción Provisional

Este, es un permiso previo al permiso de construcción, el cual puede ser solicitado únicamente con los proyectos de Arquitectura e Ingeniería. Este se tramita luego de la aprobación del proyecto, y se otorga por un plazo de tiempo específico, durante el cual el responsable del proyecto tiene tiempo de tramitar el Permiso de Construcción definitivo

 Quinto: Permiso de Ocupación

Este es el permiso final que le permite ocupar su inmueble o local remodelado. Se emite luego de inspeccionarse por parte de Municipio y el Cuerpo de Bomberos para cerciorarse que todo lo que fue sometido en el Proyecto, fue ejecutado tal cual y sin cambios.

Durante esta etapa también se deben preparar varios documentos e introducirlos en el Cuerpo de Bomberos y Municipio, donde se solicita que se hagan las debidas inspecciones de la obra terminada para que se otorgue el permiso de ocupación.

Ya con este permiso, se puede proceder a contratar la electricidad, gas y demás servicios necesarios para que el inmueble funcione de manera adecuada y acomode a todos sus usuarios o propietarios.

  1. ¿Debo hacer los permisos de municipio?

La respuesta es definitivamente si. Es probable que muchas personas le ofrezcan «caminos fáciles» donde le aconsejen que no haga la debida permisología en el municipio, sin embargo, sepa que tomar este camino le pone en riesgo ya que la consecuencia es una multa que varía en montos según su situación específica. Sin embargo, le recomendamos asesorarse con la persona que desarrolle su proyecto o su asesor legal certificado.

  1. ¿Quien se ocupa de desarrollar mi proyecto?

Su proyecto de Remodelación y/o Proyecto de Arquitectura e Ingeniería debe ser desarrollado por su Arquitecto de confianza.

Los Estudios de Arquitectura generalmente cuentan con equipos multidisciplinarios que están certificados para el desarrollo de todo el Diseño Conceptual y Detallado de su proyecto.

Nuestro Estudio de Diseño, North

Por ejemplo, nuestro Estudio de Diseño, North Developers cuenta con un equipo de Arquitectos, Diseñadores e Ingenieros idóneos que están en plena capacidad de desarrollar sus proyectos de Arquitectura / Ingeniería, Diseño Interior y Decoración.

Los proyectos de Renovaciones tienen una variedad bastante amplía, al igual que los desarrollos de Arquitectura, los que pueden ir desde una pequeña Residencia de Playa hasta una Barriada completa con cientos de viviendas.

  1. ¿Quien se encarga de introducir el proyecto en municipio y gestionar todo el proceso?

Esta respuesta puede tener dos posibles situaciones. En la primera, el Estudio de Arquitectura entrega únicamente los planos del proyecto para que los permisos sean desarrollados por otro gestor o profesional, y por otro lado tenemos la figura en la que el Estudio desarrolla los planos, siendo esta última la que consideramos más adecuada ya que el «producto entregable» del Estudio es un plano aprobado en municipio. Sin embargo, queda a criterio del cliente la aceptación de opciones y condiciones propuestas por el Arquitecto y Equipo de Diseño.

Comentarios Finales

Es probable que en esta explicación no estén reflejados la totalidad de documentos o pasos específicos dentro de cada etapa, sin embargo, este material fue preparado para hacer una introducción al proceso de permisos de municipio para distintos tipos de proyecto.

De hecho agradeceríamos la participación de nuestros lectores dentro de este tema de discusión, con los aportes que consideren necesarios para complementar la información entregada, ya que el cliente final es quien podrá leer y recibir esta fuente de información y hacerse una idea más acertada sobre lo que es el proceso de permisos y los pasos que lo componen, según sea su objetivo final.

Esperamos que todo lo expuesto en este artículo sea de su agrado y les hayamos aclarado algunas dudas. Aunque si aún tienen más, siéntanse en la confianza de comentar el artículo o enviarnos un correo directamente para que sepamos lo que piensan.

¡Nos seguimos leyendo!

Alfredo

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